Podatek od najmu 2024. Sprawdź, co się zmienia. Eksperci zwracają uwagę na wyższy podatek od nieruchomości. O ile wzrośnie danina?

Jeżeli chodzi o dochodowy/przychodowy podatek od najmu w 2024 roku, to można powiedzieć, że dla właścicieli mieszkań pod wynajem są dwie wiadomości: dobra i zła. Dobra jest taka, że rząd nie zaostrzył zasad opodatkowania najmu. Natomiast zła wiadomość wiąże się natomiast z faktem, że nie wprowadzono również zmian korzystnych dla wynajmujących mieszkania. Można zatem powiedzieć, że rok 2024 (przynajmniej na początku) będzie upływał pod znakiem podatkowej stabilności.

– Zupełne wykluczenie zmian nie jest możliwe, ale wydaje się, że fiskus wprowadzi ewentualne modyfikacje zasad opodatkowania raczej od początku 2025 r. – przewiduje Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Dla wielu właścicieli mieszkań pod wynajem stabilizacja przepisów jest ważna, bo 2023 r. przyniósł liczne zmiany. Wystarczy wymienić ograniczenie możliwości rozliczania się w najmie prywatnym tylko do ryczałtu i wprowadzenie pełnego zakazu amortyzacji mieszkań pod wynajem. Jak podkreśla ekspertka, ubiegłoroczne zmiany były niekorzystne dla właścicieli wynajmowanych mieszkań. Negatywnych dla podatników modyfikacji przepisów nie skompensowała inna zmiana.

– Warto przypomnieć, że od połowy 2023 r. (ze skutkiem wstecznym) został zwiększony próg opodatkowania wyższą stawką ryczałtową (12,5 proc.) w przypadku małżonków. Po zmianach małżonkowie płacą podatek na poziomie 12,5 proc. przychodu dopiero od łącznej kwoty przekraczającej 200 tys. zł, a nie 100 tys. zł (jak poprzednio) – zauważa ekspertka.

Podatek od nieruchomości muszą płacić także właściciele mieszkań pod wynajem. Maksymalne stawki podatku od nieruchomości stosowane przez większość gmin, w 2024 roku zmieniły się następująco:

• budynki mieszkalne oraz ich części - 1,15 zł/mkw. (poprzednio - 1,00 zł/mkw.)
• budynki oraz ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej lub zajęte na prowadzenie działalności gospodarczej - 33,10 zł/mkw. (poprzednio - 28,78 zł/mkw.)
• grunty pozostałe (w tym związane z własnością lokali) - 0,71 zł/mkw. (poprzednio - 0,61 zł/mkw.)
• grunty związane z prowadzeniem działalności gospodarczej (bez względu na kwalifikację w EGIB) - 1,34 zł/mkw. (poprzednio - 1,16 zł/mkw.)

Duża procentowa zmiana stawek podatkowych względem 2023 r. to rezultat wysokiej inflacji z pierwszej połowy minionego roku. Przy okazji Markiewicz przywołuje Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 15 listopada 2023 r. (sygnatura akt: III SA/Wa 1346/23). W tym orzeczeniu znajdziemy sugestię, że mieszkanie wynajmowane przez firmę (nie tylko duży fundusz PRS), powinno być objęte niższą stawką (obecnie do 1,15 zł/mkw.).

– Jednakże orzecznictwo wciąż częściej wskazuje, że przy najmie mieszkań prowadzonym w ramach działalności gospodarczej, zastosowanie ma firmowa stawka podatku od nieruchomości – dodaje Markiewicz.

Ekspertka przyznaje, że od pewnego czasu pojawiają się informacje o możliwości wprowadzenia takiej daniny. – Jednakże poza kwestiami natury politycznej (brak poparcia w rządzie), istnieją również trudności administracyjne. Są one związane z przeciągającymi się pracami nad ukończeniem Zintegrowanego Systemu Informacji o Nieruchomościach (ZSIN) oraz niską jakością danych w ewidencji gruntów i budynków. Ze względu na wspomniane problemy, wprowadzenie typowego, powszechnego podatku katastralnego od wartości nieruchomości będzie niemożliwe w najbliższych latach. – Natomiast mogą się pojawić pomysły dotyczące np. wyższego podatku od 1 mkw. mieszkaniowych pustostanów – podsumowuje Markiewicz.

– Niestety nie mamy dobrej wiadomości dla osób najmujących mieszkanie na podstawie kilkuletniej umowy. W tym roku muszą się oni liczyć z 11,4 proc. podwyżką czynszu – mówi Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl. I wyjaśnia, że ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala właścicielom mieszkań podwyższyć czynsz o „średnioroczny wskaźnik wzrostu cen towarów i usług konsumpcyjnych ogółem w poprzednim roku kalendarzowym”. Taki inflacyjny wskaźnik ogłasza w styczniu prezes GUS. Najnowszy wynosi 11,4 proc., co oznacza, że z taką podwyżką czynszu muszą się w tym roku liczyć najemcy długoterminowi. W przypadku czynszu w wysokości 3 tys. zł podwyżka może wynieść 342 zł.

– Oczywiście można poprosić wynajmującego, żeby zrezygnował z inflacyjnej podwyżki lub zgodził się na mniejszą – zaznacza ekspert.

Jednocześnie Wielgo zwraca uwagę, że w praktyce długoterminowe umowy najmu są wciąż rzadkością w naszym kraju. Zwykle są one zawierane na rok z możliwością wydłużenia. Dla wielu wynajmujących zakończenie umowy najmu jest więc okazją do tego, aby podnieść czynsz. Oczywiście o ile warunki rynkowe na to pozwalają. Zwykle taki sposób „waloryzacji” był dla najemców mniej korzystny od inflacyjnego. Zmieniło się to w ubiegłym roku. Właściciele mogli podnieść czynsz swoim wieloletnim najemcom o 14,4 proc. Nie ma w tym przypadku znaczenia lokalizacja, powierzchnia czy standard mieszkania. Natomiast rynkowe czynsze (opłaty na rzecz właścicieli) wzrosły średnio o 11,5 proc. w porównaniu z 2022 r.

Ekspert wyjaśnia, że prawdopodobnie analogicznie będzie także i w tym roku, ponieważ inflacyjny wskaźnik służący do waloryzacji czynszu jest bardzo wysoki. Jednocześnie przyznaje, że jest mało prawdopodobne, by rynkowe czynsze aż tak mocno poszły w górę.

Jak wynika z danych serwisu Unirepo.pl, który analizuje oferty w 37 portalach ogłoszeniowych, sytuacja na rynku najmu jest obecnie o wiele lepsza niż po agresji Rosji na Ukrainę w 2022 r. Na skutek napływu ukraińskich uchodźców liczba mieszkań na wynajem dramatycznie się wówczas skurczyła. W grudniu ubiegłego roku na rynku było dostępne 72 tys. lokali, czyli o blisko jedną piątą więcej niż rok wcześniej.

Ekspert GetHome.pl podkreśla, że poza czynszem wynajmujący pobierają również opłaty, których wysokość od nich nie zależy, np. za wodę i odbiór ścieków czy śmieci. Niestety, utrzymanie mieszkania jest najszybciej rosnącą pozycją w budżetach domowych wielu polskich rodzin. GUS podał, że w 2023 r. opłaty za mieszkanie, w tym opłaty za media były o ponad 14% wyższe niż w 2022 r.